风口财经记者 张亭旺

临近春节，一则消息震动楼市。

1月27日，广州发布楼市新政（下称“广州新政”），提出，在限购区域范围内，购买建筑面积120㎡以上（不含）住房，不纳入限购范围。

这意味着，广州新政出台后，除了购房面积，广州几乎取消了限购。

图片来源：广州市人民政府

过去一年，广州楼市松绑一直走在一线城市最前面，这不得不令人期待，后续，其他一线城市楼市也会有类似的操作。

更让人“兴奋”的是，自2010年我国开启住房限购之路，限购政策已走过近14年。这些年，一线城市核心区实行严格限购，对外部资金犹如设起了一道屏障，抵挡了来自炒房资金的洪流。

那么，在实施了14年之后，限购政策是否完成了历史使命，是否可以全身而退了呢？

首先要认识到，时代背景变了。

14年前，限购政策的出台是为了抑制房价过快上涨。

2008年，美国次贷危机爆发，引发席卷全球的金融危机。彼时，我国出台四万亿投资计划，采取宽松政策提振楼市，推动了楼市的火热。

国家统计局数据显示，商品房成交量、销售额和房价涨幅，2009年都创下了历史纪录。

为了抑制房价上涨过快势头，2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。这份被称为“国十条”的文件首次开启了限购大幕。

此后十年，我国楼市经历了去库存、棚改货币化等阶段，期间楼市几度起伏，限购政策也是在暂停和重启之间徘徊。

整体上看，这段时间我国楼市处于上行区间。但自始至终，一线城市核心区没有放开过限购政策。

广州城市风光。 图片来源：视觉中国

而随着高增长的狂飙时代结束，行业调整的阵痛难以避免，一系列监管措施相继出台。

比如，2020年8月20日，住建部与央行召开重点房地产企业座谈会，首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，被外界称为“三道红线”。此后，房企融资开始受到严格监管。

又如，2021年2月26日，自然资源部表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，土拍“两集中”启动。

严格监管下，2021年下半年以来，多地房价持续下跌，房地产市场开启调整模式。

直到2023年7月24日，中共中央政治局召开会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”其中，监管部门对“供求关系发生重大变化”的表述，尚属首次。

这意味着，房地产的市场形态、发展模式都迎来诸多改变，楼市调控方式也需做出相应的调整。随着房地产政策调整推进，在对其他政策进行松绑之后，限购政策到了不得不退出的时候。

从城市层面讲，过去两年，从三四线全面放开限购，到热点二线退出限购，如今，一线城市的限购政策，成为整个楼市“最后的执着”。

1月26日，住建部召开会议，要求“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱”。更关键的是，住建部会议明确指出，要“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。”

下放调控自主权给到城市，城市就有了更多自主权，可以根据本地情况适时适当地调整房地产政策。

这已是高层的“明示”。

事实上，不同于二三四线城市，由于担心放开限购后房价再次出现炒房乱象，一线城市的态度极其谨慎。

自2016年年底，中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”，已过去了7年，随着调控的不断推进，现在“炒”的基础已经不存在了。

一则，是因为城镇化的速度在减缓，人们的住房需求释放已经到了一个节点，很难再像以前一样有大幅的放量；

二则，是这一届年轻人由于就业和生活压力大，很多人甚至都懒得结婚，更不用说买房了。（当然还有其他原因）

除了担心炒房乱象出现，还有就是，户籍是主要的堵点之一。

大家都知道，城市中的购房资格往往与户口、社保年限挂钩，因此，对于二、三线城市及非核心城市来说，落户与限购的同步解绑，简直是“低本万利”，又可吸引人口流入，又能支撑楼市回归正规。

但一线城市是经济地位特殊的存在，其户口所含的教育、卫生、养老等公共资源更加集中且有限，简单的放宽，是否会导致楼市投机的过度增长？是否会对城市公共资源造成挤压？这些都是城市本身不得不考虑的问题。

随着客观条件的变化，上文说到的“最后的执着”开始松动。为了验证这种情况，一线城市开始一点一点、“挤牙膏式”松绑限购，试探放开限购带来的效果。

广州，在这轮调整中，当起了先锋的角色。

广州限购区域。 图片来源：广州PLUS

2023年8月，广州打响了一线城市“认房不认贷”的第一枪，随后深圳、上海、北京陆续跟进。

2023年9月，广州放开外围区域限购：除越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购外，其余地区不再设置限购条件。彼时，广州成为首个明文放松限购的一线城市。

实际上，除了广州以外，楼市“风向标”——上海也迎来特定区域的边际放松。

比如，1月13日，上海奉贤、青浦新城出台人才安居新政，只要社保满3年且无房，并与青浦、奉贤用人单位签约2年以上、工作满1年，便可在两个新城范围内（非两个行政区全域）购买1套住房。至此，上海已有4个区域放开单身限购。

在放松限购的短期内，确实刺激了一波购房需求。但很快，政策的边际效应越来越弱，不足以持续影响楼市。于是，进一步的限购松绑被提上日程。

1月27日，广州新政出台后，广州荔湾楼盘内看楼者众多。 图片来源：羊城晚报

这一次，广州又走在了一线城市前面。因此，从逻辑上讲，其他一线城市跟进松绑限购是大概率事件。只不过，北上深城市能级更大，具体政策内容会有不同之处。

而再往后，“限购时代”终结或是大趋势。

（本栏文章仅代表作者个人观点）