城市更新的“三本账”

——济南市历城区洪楼片区城市更新观察

当下，在济南市历城区洪楼片区，一场大规模城市更新正在进行。百年洪楼谋新生，背后是老住户的期盼、开发商的考量与城市的未来交织在一起。

“7月召开的中央城市工作会议，作出我国城镇化和城市发展‘两个转向’的重大判断，首次将‘内涵式发展’确立为城市工作的主线，城市发展的逻辑不再依赖大规模的土地开发，而是通过优化存量资源、提升城市运行效率和公共空间品质来创造价值。”历城区委书记张军表示，洪楼片区城市更新是城市内涵式发展的实践。

城市更新的每一步，都需兼顾温度与尺度，既要破解拆迁成本高、利益难平衡、长期运营难等现实问题，也要在存量提质中为城市注入新的生长动能。这背后，勾勒出关乎民生福祉、企业发展与城市未来的“三本账”。

老业主账本

搬出老破小，住进宽敞新家

随着洪楼片区城市更新的推进，74岁的宋玉芝搬出住了30多年的老宿舍。她的老房子是20世纪80年代单位分的宿舍，套内只有71平方米，在5楼，夏天热冬天冷，且无电梯，上下楼不方便。2024年4月启动拆迁后，宋玉芝很快就签了拆迁协议。

她分到了170万元拆迁款，在洪楼片区向北2公里的东兴寓城买了套二手房。“10楼有电梯，面积比之前大了30平方米，收拾好花了一百四五十万元。”宋玉芝说，如果没有城市更新，可能这辈子也搬不出那间“老破小”。

城市更新本是惠民之举，然而拆迁过程中做到“你好我好大家好”却不容易，“蛋糕怎么分”“历史遗留问题怎么解”，都直接决定了第一步能否迈稳。

大润发地块是洪楼片区焦点之一。该地块是洪家楼社区股份经济合作社的集体资产，想要拆迁，必须全体股民同意。洪楼街道办事处副主任王一帆介绍，历城区推出“货币+资产置换”相结合的补偿方案：村居不仅能拿到货币补偿，还可置换一定面积的商业资产，持续享受更新后的收益。

历城区住房和城乡建设局局长刘春友介绍，保障拆迁的核心有“三到位”，即评估价格到位、资金保障到位、政策解释到位。历城区在征收过程中，根据群众实际情况，实施“一户一策”服务策略，精准对接需求，保障群众利益。洪楼片区拆除建筑总面积约24.5万平方米，涉及1902户，征收拆迁体量之大创下近年来济南市中心城区之最，仅用30天就完成99%住户签约，从征收到出让仅用了6个月。

但实际执行的复杂程度仍旧超出想象，比如百货公司地块。“有的百货公司老职工去世留下遗产未分割，有的离异再婚，有的孩子同意拆迁老人不同意……20户居民每家都有不同的问题。”拆迁组工作人员秦红顺介绍。

开发商账本

做“耐心资本”，四级联动算大账

作为核心老城区，洪楼片区住宅密集，拆迁成本高。对于开发商来说，算得着账，是基本要求，却也是很高的要求。

历城城发集团总经理助理、全福河投资开发有限公司董事长张文冉介绍，经测算，洪楼片区一二级开发以后，也就是经过土地熟化和新建房产出租、出售两个阶段后，成本仍旧倒挂严重。

这并不是个例。随着城市更新向深水区迈进，投入产出失衡的问题在全国很多城市更新项目中都存在。

为此，历城区改变以地块为主，散点开发、单线推进的老路，立足片区资源统筹、系统配套、一体打造的新路，采取“肥瘦搭配、近远结合”的城市更新平衡模式。张军介绍，从空间维度看，历城区城市更新划分了洪楼广场、东风、宋刘、全福、工业北路沿线等五大片区；从时间维度看，片区开发四级联动，算大账、总账、整体账。

张文冉介绍，作为区属平台公司，历城城发愿意做城市更新的“耐心资本”。

具体来看，从空间上，洪楼片区大部分是商业、写字楼，还有少量住宅。一级、二级阶段后，住宅部分有收益，可以弥补一部分商业、写字楼的成本，剩余部分再通过“时间换空间”，也就是三级、四级阶段平衡。其中，三级运营阶段，为产业运营、商业运营，长期收益仍旧可观。四级阶段，则是企业进驻后带来的税收收益，可给予平台公司一定支持，形成闭环运作、以丰补歉。

片区统一运营，开发企业收益与片区长期发展成效绑定。张文冉介绍，目前洪楼片区有印象城、π星球等商业体，但整体品牌层次有待提升，需要招引高端品牌完善产业生态，但高端品牌租金综合收益更低。四级联动模式下，开发企业拒绝“赚快钱”，而是从长远角度作产业规划。

目前，已签约君澜酒店，同时与UME影城、中科星图、可可猩球潮玩中心等品牌开展深度洽谈；京东MALL济南首店也签约落地。未来片区将集聚低空经济、总部基地、星级酒店、头部电竞、休闲餐饮等业态，打造济南TOD综合开发和城市更新典范。

“据测算，整个项目大约20年可以收回成本。”张文冉介绍，商业地产的产权年限为40年，长远来看项目仍可实现盈利。

四级联动优势明显，劣势也显而易见，周期长，需要持续资金投入。刘春友介绍，历城区创新“资本金+城市更新贷款”的融资模式，洪楼片区城市更新过程中招引社会资本参与城市更新建设运营，突破性实现与央企中能建（济南）城市发展有限公司合作，成立全福河投资开发有限公司，贯穿开发、运营等各阶段。同时，抢抓城市更新贷款政策“窗口期”，争取授信支持，保障项目有序推进。

政府账本

城市能级提升，打开发展新空间

在洪楼1905项目施工现场，一个巨大的“气球”把2万平方米的工地全部罩住。这是济南第一座气承式基坑气膜。这种气膜成本较高，以往很少用在高层建筑建设中。

为何还要使用气膜？洪楼1905项目负责人王禄仁介绍，项目处于洪楼商圈核心位置，周边有洪楼教堂、山东大学、山大附中等，对扬尘、噪音的容忍度比较低，气膜可减少扬尘约90%，降低施工噪音达80%以上，还能抵御雨水渗透。

取舍之间，是对经济效益与社会效益如何平衡的考量。这也是贯穿城市更新全过程的课题。

作为济南市面积最大、人口最多的中心城区，历城老城区面积大，影响城市风貌形象，也制约经济社会发展。张军介绍，经调查，老城片区内楼龄20年以上的老旧社区占住宅存量50%以上，伴随而来的是水电气暖管道老旧的问题突出，养老、体育、文化等设施缺乏。与此同时，洪楼老城区市井与商业文化气息浓郁，但文化内涵挖掘不足，历史遗存利用率不高，缺乏与文旅产业的融合。因此，通过城市更新提升城市承载能力和功能品质，是必然选择。

张文冉介绍，历城区从2022年开始大量调研和论证，秉持“适度超前”的开发理念，邀请全球知名建筑设计公司美国GP事务所、英国查普门泰勒等以及济南市规划设计研究院等本土机构，构建了以区级规划为引领、专项规划为支撑、落地项目为抓手的规划编制体系。最终，洪楼片区形成了“总体城市设计+6个专项规划”的整体规划方案，洪楼TOD城市设计作为济南市TOD综合开发试点，入选山东省城市设计典型案例。

未来，片区将以“全福河特色风貌带”为突破口，依托河道水系串联洪楼教堂、山东大学等周边区域节点，打造济南中央创新区、城市科创会客厅。

从住户的“幸福账”到开发商的“经济账”，再到城市的“发展账”，洪楼片区的实践证明：城市更新的“三本账”，算的是利益平衡，谋的是长远发展，最终指向的是让老城在迭代中更有温度、更具活力。

（大众新闻记者 段婷婷）