2024年末召开的中央经济工作会议提出“坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合”，为2025年经济工作定好了总基调。会议围绕扩大内需对资本市场作出重要安排：深化资本市场投融资综合改革，打通中长期资金入市卡点堵点，增强资本市场制度的包容性、适应性。

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT）是破解当前城市基础设施融资难的重要方式，对我国盘活存量资产、助力新基建、改善不动产及基础设施行业杠杆率具有重大意义。自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，我国REITs市场发展飞速，政策制度日趋完善，2024年7月国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，提出全面推动REITs的常态化发行，标志着市场转向高质量发展阶段。

当前中国REITs的发展特征

（一）REITs总体规模不大

Wind数据库显示，截至2025年4月30日，我国已完成66单REITs的挂牌上市，总发行规模1743.93亿元。从国内资本市场角度来说，我国REITs市场还处在发展初期阶段，发行规模仅为A股总市值的0.2%，而美国REITs权益市值则相当于股票市场总市值的2%，差距悬殊；从全球REITs市场来看，目前全球REITs总市值约为2.5万亿美元，美国是最大的上市房地产市场，市值占据全球REITs总市值的一半以上，相比之下，中国在其中的占比微乎其微。尽管如此，中国基础设施存量巨大，项目储备丰厚，尤其进入常态化发行阶段后，国内REITs市场扩容潜力巨大。根据Wind数据，截至2025年4月30日，中金中国绿发商业资产REIT、中金亦庄产业园REIT、南方万国数据中心REIT、华夏凯德商业资产REIT等12单REITs项目正在有序推进中。

（二）REITs地区分布相对集中

本文将66只REITs按照原始权益人所属省市进行划分，如图1所示，大多数REITs原始权益人集中分布在东部沿海地区，仅深圳、北京、上海、浙江、江苏5个省市便占据了总数的66%以上。相比之下，山东作为沿海经济大省，目前仅发行了国泰君安济南能源供热REIT和中金山高集团高速公路REIT两只基金，发行规模合计44.81亿元，占当前市场份额的2.6%，远远落后于浙、苏、粤等省市。总体来说，当前我国REITs的地区差异较为明显，部分省市还未涉足REITs领域，但随着REITs的常态化发行，其分布范围将更加广泛。

（三）REITs底层资产持续丰富

目前我国已上市的REITs项目中，底层资产有9类：园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、能源基础设施、生态环保、水利设施以及市政设施，且各类资产之间占比差距较大。其中，交通基础设施类REITs的发行规模独占鳌头，其次是园区基础设施，保障性租赁住房、仓储物流以及能源基础设施三类底层资产的发行规模相近，而生态环保、水利设施以及市政设施占比则均不足2%（见表1）。值得说明的是，2023年10月20日，证监会发布《关于修改<公开募集基础设施证券投资资金指引（试行）>第五十条的决定》，正式将REITs底层资产类型拓展至消费基础设施。截至2025年4月30日，消费基础设施类REITs发行规模仅用一年半的时间便突破百亿元，这也意味着随着我国REITs政策的不断探索和完善，REITs底层资产将持续丰富。

（四）公众投资者参与度有限

根据证监会2020年8月发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基金发售比例分配方面，战略配售比例合计不少于基金份额发售总量的20%，扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。但实际情况是，在已上市的66单REITs中，战略投资者占据了绝大多数配售份额，平均为72.28%，网下投资者和公众投资者获配比例较低，平均仅分别占比19.51%和8.21%，除原始权益人外，REITs市场当前仍以险资和证券自营为绝对主力，且在原始权益人中，国有企业占比接近80%，民营企业占比12.36%，港澳台法人独资企业、外资企业、外商独资企业合计占比3.36%（见表2）。与中国不同的是，美国大多数投资顾问认为REITs是多元化投资组合的基础，83%的投资顾问会向客户推荐投资REITs，将近1.5亿美国人直接或间接持有REITs份额。按照美国成熟REITs市场的发展经验来看，随着中国REITs市场的不断成熟，有望进一步提升公众投资者的参与程度。

中国REITs的未来展望

（一）持续完善REITs制度规范，促进市场平稳发展

自2020年4月30日《关于推进基础设施领域不动产信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布以来，证监会、国家发改委等有关部门不断出台、完善REITs相关政策制度，各省市依据中央政策文件，细化发布相关措施，积极开展REITs相关工作，如重庆发布《关于重庆市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，有效盘活存量资产，助推重庆基础设施REITs有序发展。但不得不承认的是，我国REITs市场目前正处于初级阶段，存在配套措施相对落后、部分审核标准细化程度不足等情况，可参考借鉴各板块IPO发行规则体系，探索建立更加多元化的REITs发行上市规则体系，完善相关配套措施，促进市场平稳发展，未来组织保障和风险防范措施将更加优化，REITs工作协调机制将更加健全。

（二）探索更多底层资产类型，不断丰富REITs产品

当前阶段中国REITs主要聚焦交通基础设施、园区基础设施、能源基础设施等领域，未来在先行示范效果显现后，有望拓宽到重要民生领域以及信息、生物、新材料等战略性新兴产业，尤其是借力基础设施REITs，实现产业引导，为国家支柱产业、新兴产业的投资增长提供支持，推动实体经济发展。更进一步地，REITs可探索与绿色环保事业相结合，推动中国绿色金融发展，共同服务碳达峰、碳中和目标。总而言之，优质资产项目的不断涌现，为未来“扩募”提供了更多可能性与想象空间。

（三）优化底层资产，完善Pre-REITs融资模式

自REITs试点工作开启以来已有5年的时间，成功上市的REITs仅有66只，还有大量基础设施因底层资产现金流不稳定、资产管理能力匮乏等原因，融资需求未被满足。研究发展Pre-REITs融资模式，有利于明晰基础设施产权，完善产权合规性，同时优化资产管理，改善“重投资、轻运营”的现象，提高项目收益率。Pre-REITs的本质是私募股权基金，可以适用更广泛的资产类型，但也要做好项目甄别，优胜劣汰，为REITs市场储备优质标的，提高Pre-REITs退出成功率，增强Pre-REITs与REITs之间的有效衔接，同时加强政府引导工作，配以税收优惠政策，强化风控与监管。

（四）充分利用多种金融工具，提高各类投资者参与度

美国REITs经过20年的发展，参与REITs投资的美国居民从6500万跃升至1.45亿，占比达到44.1%，美国居民直接持有REITs的比例很低，更多的是选择股票基金、目标日期基金、平衡基金等金融工具间接参与REITs投资。而在我国，参与REITs的投资者除原始权益人及其关联方外，主要的机构投资者包括券商自营、保险资金、银行理财、信托计划等，以长期持有为主的社保基金、养老金、企业年金等入市体量较为有限，市场投资者成熟度较低。建议未来探索利用多种金融工具，开发挂钩REITs指数的金融衍生产品，引导长期资金直接或间接投资REITs，同时也能够提高公众投资者参与REITs投资的积极性，为其提供更多投资可选择性，优化其资产配置。

（作者：徐榕 中泰证券股份有限公司博士后科研工作站在站博士后，经济学博士）