5月21日，有读者通过本报热线电话反映，他在海通·御墅芳华小区北区购买的住宅于5月初开始交房前的预验房，经过验房发现，小区好多地方与之前开发商在销售时的承诺不一致，业主质疑该小区涉嫌虚假宣传。

读者宋先生（化姓）告诉记者，他于去年11月在位于东营市东营区北一路与西二路交会处的海通·御墅芳华小区北区购买了一套住宅，“因为他们是期房出售，我们关于小区的很多配套设施啥的都是通过置业顾问的讲解和沙盘了解的，置业顾问的讲解、售楼处的沙盘以及开发商的宣传效果图，我们都是比较满意的。”

今年5月，海通·御墅芳华小区的工作人员联系宋先生，告知其小区将于5月7日开始组织预验房，宋先生到了海通·御墅芳华小区转了几圈后发现，小区的不少地方当初开发商宣传承诺的不太一致。

海通·御墅芳华北区地上停车区实景图

“首先最大的问题就是这个大门，我们北区的大门就是西门，我们买房那会，无论是他们售楼处的沙盘，还是开发商的宣传材料，上边全是说西门是个有顶、有双向人行通道、清晰明显标注小区名称的大气板正的正门，日常车辆仅能通过此门出入。实际交付的西大门为仅有单向人行通道和车辆抬杆的简陋门岗，不能构成大门设计，且与宣传严重不符。”

售楼处宣传视频（拍摄于 2025.5.18）由受访者提供

5月22日，记者来到海通·御墅芳华小区，该小区北区西门并未设计成有顶的大门，而是有一个门岗，一个单项人行通道和双向车辆通道的门。海通·御墅芳华小区南区的南门则是有与宋先生描述的承诺的大门一致，有顶、有双向人行通道且清晰明显标注小区名称。

宋先生提供的海通·御墅芳华小区的宣传资料可以看出，售楼处沙盘、小区宣传单页、售楼处宣传视频等宣传的北区西门均为有顶、有双向人行通道的设计风格，与目前交付的无顶的西门不一致。

海通·御墅芳华北区西门实景图

记者查询东营市自然资源和规划局公布的《海通·御墅芳华大门围墙方案公示》发现，宋先生认为交付与宣传不符的海通·御墅芳华北区西门的规划方案与目前交付效果一致。该规划方案于2023年7月就已在东营市自然资源和规划局网站公布，但是直到2025年5月，海通·御墅芳华北区的宣传视频仍在宣传与规划图和交付效果不一样的效果图做宣传。

除了大门的问题，宋先生还反映了该小区“人车分流”的问题，“买房的时候，置业顾问明确跟我们说这个小区就是‘人车分流’的，就是地上没有一辆车。海通地产的官网也明确标注（海通·御墅芳华小区）‘所有车辆全部进入地下停放，无需占用地面空间’。”宋先生说，该小区房屋销售过程中，地下车位与房屋是绑定销售，但实际规划图和交付后，小区北侧、西侧均有地上停车位。

宋先生告诉记者，不仅承诺的人车分流没有兑现，现在他们还在对外销售地上的停车位，“地下停车位当时买的8.5万元一个，现在地上停车位5万元一个，已经有业主买了。我们查了，小区地上停车位产权归全体业主所有，开发商无权销售。”

截图由受访者提供

记者查询了解到，根据我国现行法律规定及司法实践，‌小区地上停车位的产权一般归属于全体业主共有‌，开发商无权单独出售或主张所有权。‌《中华人民共和国民法典》第274条明确规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施属于业主共有，除非属于城镇公共道路或明示属于个人。地上停车位通常占用业主共有的道路或场地，因此归属全体业主。《中华人民共和国民法典》第275条‌区分了规划内车位与共有车位，规划内车位（如地下车库）可通过约定归属开发商或业主；占用共有场地的车位（如地上停车位）则直接归属业主共有。

宋先生告诉记者，无论是当初承诺的大门与交付的不一样，还是承诺小区“人车分流”没有兑现，海通·御墅芳华小区均涉嫌虚假宣传，应该给购房者一个说法。

就宋先生（化姓）反映的两个问题，5月23日，记者咨询了海通·御墅芳华小区的销售负责人，该负责人表示：“海通·御墅芳华小区北区西门完全按照规划建设，大门围墙方案于2023年7月21日至7月31日按程序公示，并于2023年8月批复，公示期间无异议。批复后也都是按照规划要求的大门设计进行展示。所以不存在反映的大门问题。”

关于“人车分流”问题，该负责人表示：“御墅芳华小区的地上车位都是规划内用于停放汽车的车位。售楼中心的沙盘等资料上从一开始就根据规划对地上车位进行了明确展示。所以不存在反映的人车分流问题。”

山东汇研律师事务所何维凯律师表示：“商品房买卖中，开发商销售房屋所做的承诺，应当作为商品房买卖的一部分，开发商若违反了承诺，则应承担相应的违约责任。”